【MR訪問】眺望はFビレッジ！？「レ・ジェイド北海道北広島」完全解説【札幌タワマンくん】

※新築マンションブログ『スムラボ』に投稿した記事(2024年5月31日)に一部加筆修正しております。　

物件概要

• 所在地：北海道北広島市栄町2丁目1番
• 交通：JR千歳線「北広島」駅　徒歩4分
• 総戸数：198戸(店舗(子育て支援施設・生活利便施設)1戸含む)
• 敷地面積：5,514.04㎡・敷地内に都市計画の地区施設である「広場2号」を含む。
• 建築延床面積：23,943.85㎡（容積対象外面積7,298.63㎡を含む）
• 構造・規模：鉄筋コンクリート造 地下1階 地上14階
• 第一期販売登録受付期間：2024年6月6日(木)～6月9日(日)
• 建物竣工予定：2026年9月
• 引き渡し予定：2026年11月
• 予定価格：3,300万円台～17,000万円台
• 間取り：1LDK〜4LDK
• 専有面積：45.20㎡～152.71㎡
• 売主：株式会社日本エスコン
• 施工会社：岩田地崎建設株式会社
• 管理会社：株式会社東急コミュニティー
• 駐車場：149台(うち居住者用平面82台、機械54台、施設用平面13台)
• 駐輪場：197台

立地

マクロ環境

まず立地ですが、2023年3月に誕生した「北海道ボールパーク F VILLAGE」で有名な北広島市にあります。JR「北広島」駅からは、「札幌」駅へ快速約17分、「新千歳空港」へ快速約21分でアクセスでき、都心と空港の中間位置にあることが魅力の街です。そんなJR「北広島」駅の周辺で約20年振りとなる分譲マンションが当物件です(2023年2月竣工の「”レ・ジェイド北海道ボールパーク」は駅徒歩27分のため除外)。

ミクロ環境

• JR「北広島」駅：デッキ直結徒歩4分
• ボールパーク：車約2分（約1,500ｍ）
• サンパーク札幌ゴルフコース：車約6分
• クラッセスノーパーク：車約8分
• 北広島インターチェンジ：車約15分
• 三井アウトレットパーク札幌北広島：車約16分
  
  

周辺の商業施設はもちろんなのですが、非日常を味わえるリゾート施設が盛りだくさんなところが北広島の一番の魅力です。実需も住みやすい一方、大自然満喫を身近にできるのでセカンドハウス利用も多くなりです。

周辺環境

【Point①当物件とJR「北広島」駅を繋ぐ複合交流拠点施設(14階建)の存在】
複合交流拠点施設には、1～3階は商業施設「トナリエ北広島」が開業予定で、1階にはフードマルシェやフードファクトリー、2階にはパブリックビューイングで盛り上がるライブパークや、ランチやアフターファイブなど時間ごとに楽しめるフードホールが、3階には医療・美容サービス店舗等が出店予定のようです。また、4～14階は全158室のホテルが開業予定で、コワーキングスペースやサウナがあり、北広島を一望する展望デッキも利用できるとのことです。全国的にも事例がありますが、マンション建設と複合施設のセット開発は街として盛り上がり、更なる開発が増えることが多いです。数年前までの寂しい北広島を知っているからこそ、新たなキタヒロライフにトキメキを隠せません！

【Point②当物件の西側に広がる北広公園の存在】
親子で楽しめる大きい公園が目の前にあるというのも推しポイントです。駅デッキ直結かつ公園が真横にある物件は、日本中探してもレアなのでは…。眺望の確保という点でも魅力的です。

【Point③物件内に入る店舗(子育て支援施設・生活利便施設)の存在】
認可保育園＋何が入るかはまだ未定ですが、仮にコンビニが入った場合、子育て世帯の生活利便性は高まります。やはり、上記の複合施設や北広公園と合わせて、ファミリーが気に入る条件への当てはまり具合が凄まじいです。

建物

外観

共用施設

エントランスラウンジ

2層吹き抜けパーティールーム

Fビレッジを遠望できるルーフトップテラス

車寄せを設けたサブエントランス

設備仕様

• ZEH-M Oriented
• エレベーター3台
• 天井高2.5ｍ(13-14階は2.7ｍ)
  

上記3点は嬉しい点でした。あとは札幌市内で販売中の一般的な分譲マンションと似たような仕様でした。詳しくはモデルルームでご確認ください。
また、ゴミ置場1階のみ＆ディスポーザーなし、です。

売り出し方

現在は第一期の要望受付期間でして、その要望を基に第一期の売り出す住戸と価格が6月6日に正式に決まるようです。なので要望が入った住戸そのままが第一期の販売住戸になります。現時点での要望見込みで80戸前後らしいです。第一期で買うためにはいち早く要望を入れたほうが良さそうですね。ちなみに11戸が募集対象外住戸のため未販売になります。

間取り

【Point①住戸バランスがめちゃくちゃイイ】
平米数、方角と眺望、価格設定のバランスがよく、どの住戸を取っても価格なり眺望なり間取りなりのメリットがどこかしらにある、考えつくされた住戸表だと思います。また、北海道の分譲マンションで初となる北向き中住戸があるのも驚きました。北側はボールパークが遠望できるということで、需要を見越して設計されたとのことです。

【Point②各住戸が大きい】
一部の住戸を除き、ほとんどの住戸が「5年以上前の平米数か！」と思うほど大きいです。札幌市内の新築分譲マンションが価格高騰に伴って平均面積がどんどん縮小していく中、北広島は関係ないと言わんばかりの平米数ラインナップになっています。
1LDK：45.20㎡～57.79㎡
2LDK：62.95㎡～71.88㎡
3LDK：74.62㎡～102.99㎡
4LDK：95.16㎡～152.71㎡

【Point③プレミアム住戸がお得】
プレミアム住戸は全体の3分の1相当の64戸あり、建具やフローリング、水回り等の仕様がグレードアップしてます。また、13-14階に関しては天井高が+20㎝の270㎝となります。更に、最上階角部屋の4邸には専用プライベートルーフテラスが付きます。

【Point④綺麗な間取りが多い】
各LDKごとにオススメ間取りをご紹介します。坪単価も載せていますが、次の「価格」で詳しくお話しします。

N type(1LDK)：57.79㎡/バルコニー12.06㎡
1LDKでこの広さ。浴室も1418あります。Nタイプの平均坪単価は242万円予定。

F type(2LDK)：71.88㎡/バルコニー15.48㎡
この広さ＆収納量で西向き。お子様が小さければファミリーにもオススメ。Fタイプの平均坪単価は246万円予定。

A type(3LDK)：81.41㎡/バルコニー17.70㎡
最近の札幌では少なくなった王道角部屋3LDK。ほぼ全員が好きな間取りですね。Aタイプの平均坪単価は237万円予定。

H type(4LDK)：100.76㎡/バルコニー20.34㎡
普通なら最上階角部屋の億ションクラスの間取り。Hタイプの平均坪単価は254万円予定。

価格

正式価格発表前の予定価格です。
「要望入ったら第一期に売り出す」というシステムのおかげで全住戸の予定価格を知ることができました。実際に坪単価とグロスで見ていきましょう。
※坪単価計算はあくまで当物件内での比較を目的としており、5,800万円台予定→「5,800万円」で計算しています。

全住戸：平均坪単価約246万円/グロス3,300～17,000万円台

1LDK：平均坪単価約262万円/グロス3,300～4,500万円台
2LDK：平均坪単価約234万円/グロス4,100～5,800万円台
3LDK：平均坪単価約240万円/グロス4,900～5,400万円台
プレミアム3LDK：平均坪単価約247万円/グロス5,400～8,500万円台
プレミアム4LDK：平均坪単価約258万円/グロス6,300～17,000万円台

要望状況を見たところ、グロス価格が大きい住戸より、比較的グロス価格が小さい住戸が人気でした。坪単価というよりも、専ら6,000万円以下の住戸(特に4,000万円前半の2LDK、5,000万円前半の3LDK)に要望が固まっていました。北広島市民や周辺にお住まいの方からすると、どうしても6,000万円が壁になってくるのかもしれないです。とは言え、北海道外のセカンドハウス希望の方も多いみたいなので、グロス大きめの部屋も人気がないわけではないといった形でした。どっちつかずの中層階の1LDKと2LDKが売れ渋りそうというのが私の予想です。

資産性

周辺相場

冒頭で述べたように周辺には築古物件しかなく、相場というものが存在していない中で見定めしないといけないというのが当物件の難しい点です。
ただ、同じくエスコン売主で2年前に大抽選会を行った「レジェイド北海道ボールパーク」が一番の競合物件かと思います。

「レ・ジェイド北海道ボールパーク」

新築時第一期：平均坪単価約240万円/グロス3,590～14,590万円
新築時第二期：平均坪単価約240万円/グロス4,990～9,290万円
新築時第三期：平均坪単価約256万円/グロス3,790～6,790万円

中古売出事例①：8,680万円(坪378万円)/75.88㎡/2LDK/2F
新築時未販売住戸
中古売出事例②：12,800万円(坪467万円)/92.57㎡/3LDK/9F
新築時6,290万円(坪224万円)
中古売出事例③：11,800万円(坪451万円)/86.34㎡/3LDK/9F
新築時5,890万円(坪225万円)

成約には至っていないものの、新築時の倍近くまで値上がりしています。
「キタヒロ爆上がりじゃん、買っておこう」というのを伝えたいのではなく、「そのエリアで唯一無二それしかない物件」は値段がどう転ぶか分からないということをお伝えしたいのです。あくまで「レ・ジェイド北海道ボールパーク」はFビレッジありきで値上がりしています。悪く言えば、Fビレッジが更地になった瞬間、価値は下がるでしょう。しかし、そんな可能性の低いリスクを顧みずに購入された方が、現在美味しい思いをしているのは事実です。

今回の「レ・ジェイド北海道北広島]」は、「レ・ジェイド北海道ボールパーク」よりもFビレッジからは遠ざかりますが、同じく「そのエリアで唯一無二それしかない物件」であり、その要素は多くあります。JR「北広島」駅デッキ直結、複合交流拠点施設直結、北広公園、認可保育園と生活利便施設を誘致予定であったり、資産価値が上がる要素は他に見ないほど多いです。他にも、北広島駅周辺のこれからの開発、Fビレッジの更なる開発、千歳の雇用増大、札幌市内のマンション高騰など、ひとつ白紙になっても崩れ切らない要素がテンコ盛りなので、個人的に資産性はあると見ています。

気になる住戸

1つ目は、低層階の北向き角部屋(A-Cタイプ)です。
理由は坪単価の安さ＆眺望の安定性です。
3階Aタイプ：5,400万円台(坪219万円)
3階Cタイプ：6,300万円台(坪218万円)
間取りももちろんいい上で、何より安いです。そして低層×緑＝最強です。北側は2階部分がデッキテラスになっているので、少しばかりですが緑も見えて眺望も確保されています。同じ理論で北広公園が見える低層西側もオススメなのですが、「プレミアム角部屋で緑が見えるのに坪単価が異常に安い」という理由で低層のAタイプとCタイプを挙げました。投資目的ならこの2タイプの低層階ですね！

2つ目は、最上階の東向きプレミアム3LDK(PH-PI-PJ-PK)です。
理由はプレミアム感＆天井高です。
14階PHタイプ：6,800万円台(坪254万円)
14階PIタイプ：6,500万円台(坪252万円)
14階PJタイプ：6,500万円台(坪255万円)
14階PKタイプ：6,800万円台(坪254万円)
「これだけ生活利便性や資産性があるマンションの最上階に住んでみたい！」という夢を叶えてくれるのが、この東向き4タイプです。13-14階の天井高270㎝はイイ意味でおかしいです。最上階の平均坪単価が298万円の中、この4タイプは安く感じます。人気物件の最上階にオトクに住みたい方にはめちゃくちゃオススメです！

総評

マクロ立地△ ミクロ立地◎ 建物○ 価格○

当たり前ですが忘れてはならないのが、良くも悪くも札幌ではなく北広島ということです。北広島は大規模マンションの事例がほぼないので、札幌と同じように値上がりするかは分かりませんし、もしかしたら札幌以上に値上がりするかもしれません。札幌市内からわざわざ引っ越して住む、までは気が引けるというのが個人的な感想です。ただ、北広島に住みたい方や、セカンドハウスや資産を持ちたいという方にとっては、これ以上ない物件だと感じております！
これだけ自由にオススメ住戸を語れるのも、まだ販売開始前だからです。少しでも気になっている方は、選べるうちに買っておきましょうというのが本音です。2年後に「買っておけばよかった」となる物件であることは間違いないです。

最後までご覧いただきありがとうございました！